调整土地用途和改变容积率都要补缴出让金。就补缴出让金的不同情形、计算方法相关问题进行简要分析。

      一、法律法规规定的需要补缴的情形

1、调整土地用途。 《城市房地产管理法》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。”

2、调整容积率。《河南省国土资源厅办公室关于房地产用地调整容积率后补缴地价款有关问题的通知》规定：对出让土地，凡改变土地用途、容积率的，应按规定补缴不同用途和容积率的土地出让金。

二、土地出让金补缴金额的确定

1、评估。2018年施行的国土资源部《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范的通知》规定：“因调整土地使用条件、发生增值等情况需补缴地价款的评估。”据此，土地出让补缴价款时需对地价进行评估。

2、评估日期。2018年国土资源部办公厅《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》规定：土地出让后经原出让方批准改变用途或容积率等土地使用条件的，在评估须补缴地价款时，评估日期应以国土资源主管部门依法受理补缴地价申请时点为准。

3、计算方式。 1.因调整容积率而补缴地价款时的计算方式：①容积率调整时补缴地价款=新容积率规划条件下估价期日的楼面地价×新增建筑面积（核定新增建筑面积，可以相关部门批准变更规划条件所新增的建筑面积为准，或竣工验收时实测的新增建筑面积为准）；②调低容积率造成地价增值的补缴地价款（如增值）=估价期日新容积率规划条件下总地价-估价期日旧容积率规划条件下总地价；③容积率调整前后均低于1的，按容积率为1核算楼面地价。

2.因调整土地用途而补缴地价款时的计算方式：①工业用地调整用途时补缴地价款=新用途楼面地价×新用途建筑面积-现状工业用地价格；②非工业用地调整用途时补缴地价款=（估价期日新用途楼面地价-估价期日旧用途楼面地价）×建筑面积；③用地结构调整的，分别核算各用途建筑面积变化带来的地价增减额，合并计算应补缴地价款。

3.多项用途同时调整时的补缴地价款计算方式：①用途与容积率同时调整的，需补缴地价款等于新用途、新容积率楼面地价乘以新增建筑面积，加上新、旧用途楼面地价之差乘以原建筑总面积。新用途楼面地价按新容积率、新用途规划条件的正常市场楼面地价确定，旧用途楼面地价按原容积率规划条件下的正常市场楼面地价确定。②其他土地利用条件调整须补缴地价款时，参照上述技术思路评估。

核定需补缴地价款时，不能以土地出让金、土地增值收益或土地纯收益代替。

      三、不需补缴地价款的情形。《国务院关于促进节约集约用地的通知》和《国土资源部关于大力推进节约集约用地制度建设的意见》均明确，在符合规划、不改变用途的前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。

四、补缴地价款时原容积率的认定问题。应以实际容积率为准，还是以土地出让合同中的容积率上限为准？目前的计算方式是：容积率调整时补缴地价款=新容积率规划条件下估价期日的楼面地价×新增建筑面积。而新增建筑面积是用新容积率下的建筑面积减去现状容积率下的建筑面积呢？还是减去出让合同中容积率上限下的建筑面积？《评估技术规范》等文件对此没有明确规定，个人认为，以容积率上限认定更为合理。这是因为出让合同签订后，受让方取得了国有建设用地使用权，根据《物权法》享有占有、使用和收益的权利，其使用权利的内容之一，就是在容积率上限范围内开发利用该宗土地，即使首次开发时未达到容积率上限，也不影响土地使用权人继续享有合同约定的容积率上限内开发利用该宗土地的权利。个人认为，补缴土地出让价款时，基础容积率应认定为土地出让合同中约定的容积率上限。